Zakup mieszkania obciążonego hipoteką

Na nieruchomościach lub też na prawach związanych z nieruchomością hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Dotyczy ona także użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Hipoteka jest obciążeniem konkretnej nieruchomości bądź prawa przez wierzyciela, który w związku z tym posiada pierwszeństwo zaspokojenia z niej swoich wierzytelności i to bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Dodatkowo też wierzyciel hipoteczny znajduje się w kolejce do zaspokojenia wierzytelności wcześniej niż wierzyciele osobiści właściciela.

Przed zakupem nieruchomości

Zanim podpisze się umowę dotyczącą zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką, należy dokładnie zapoznać się z informacjami w jej księdze wieczystej. To właśnie w księdze wieczystej, a konkretnie w jej dziale IV zawarte są wszystkie informacje dotyczące hipoteki ustanowionej na nieruchomości – rodzaju hipoteki, jej wysokości, a także tego, na rzecz jakiego wierzyciela ją ustanowiono. Zazwyczaj są to banki, ale również hipoteka może dotyczyć osób fizycznych, instytucji takich jak Urzędy Skarbowe lub ZUS.

Warto pamiętać o tym, że nie zawsze informacje o hipotece w księdze wieczystej są zgodne z rzeczywistością. Dzieje się tak dlatego, ponieważ usuniecie z niej zapisów o hipotece następuje na wniosek właściciela nieruchomości. Ten może zapomnieć o tej formalności, dlatego zdarza się, że wierzytelność została spłacona, a hipoteka nadal widnieje w księgach wieczystych.

Usunięcie hipoteki z księgi wieczystej

Hipotekę z księgi wieczystej można usunąć następująco:

1. Wykreśla ją sprzedający przed zawarciem umowy sprzedaży u notariusza
2. Wniosek o wykreślenie hipoteki można zawrzeć w akcie notarialnym
3. Wniosek o wykreślenie hipoteki można donieść do sądu wieczystoksięgowego – robi to kupujący po zawarciu aktu notarialnego

Hipoteka wykreślona przez sprzedającego

Pierwszy opisany przypadek, który dotyczy sprzedającego nieruchomość, dostępny jest tylko w sytuacji, w której dokonano już spłaty zabezpieczonego hipotecznie długu. Pieniądze na ten cel mogą pochodzić ze środków osobistych sprzedającego bądź też ze środków przekazanych w ramach zadatku przez kupującego na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Gdy należność zostaje uregulowana, wierzyciel wydaje stosowny potwierdzający to dokument. Właściciel nieruchomości musi dostarczyć go następnie do sądu wieczystoksięgowego, a uzyskane stamtąd dokumenty są zawarte w akcie notarialnym.

Drugi przypadek dotyczy wykreślenia hipoteki na mocy zapisów zawartych w notarialnym akcie sprzedaży. Wówczas wniosek stanowi jedną z treści umowy, a zaświadczenie, które zostało opisane powyżej, jest także do niej dołączane. Obowiązkiem notariusza jest przekazanie w terminie do 3 dni dokumentu do sądu wieczystoksięgowego.

Hipoteka wykreślona przez kupującego

Trzeci przypadek opisany powyżej dotyczy sytuacji, w których to kupujący zajmuje się uregulowaniem sprawy związanej z hipoteką. Ma o miejsce wtedy, gdy sprzedający nie dysponuje odpowiednią ilością pieniędzy niezbędną do pokrycia długu zabezpieczonego hipoteką. Wówczas to kupujący spłaca wierzytelność z tych środków, które przeznaczone są na zakup nieruchomości.

W takim razie płatność jest dzielona na dwie części – pierwsza dotyczy aktualnego zadłużenia nieruchomości i płatna jest przez kupującego na rzecz wierzyciela, druga to natomiast część przeznaczona dla sprzedającego. Zatem środki przeznaczone na spłatę wierzyciela nie trafiają do rąk sprzedającego. Po spłacie długu przez kupującego bank czy inny wierzyciel, na rzecz którego hipoteka była ustanowiona, wystawia stosowne zaświadczenie. Jest ono podstawą do wykreślenia hipoteki i kupujący musi zanieść je do sądu wieczystoksięgowego. Koszty takiej procedury to około stu złotych, są one zazwyczaj opłacane przez sprzedającego. Czas zakończenia procedury to około 3 miesięcy.

Gdy kupujący bierze kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości

W sytuacji, w której kupujący nie posiada własnych środków na spłatę wierzytelności i zaciąga w tym celu kredyt bankowy, to bank spłaca zadłużenie sprzedającego, w tym także obciążenie hipoteczne. Dostępne jest to dla kredytów w złotym oraz w walutach obcych. Kłopoty mogą jednakże pojawić się dla tych kredytów w walucie obcej, dla których wartość wierzytelności jest wyższa niż cena nieruchomości. Wtedy często sprzedający musi dokonać samodzielnie pokrycia tej różnicy, niemniej nie są to częste przypadki.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>